Burbuja inmobiliaria y demografía

Hay muchos análisis y muy buenos sobre la burbuja inmobiliaria, pero hay un dato del que se habla poco y que es vital para entender lo que ha pasado; me refiero a la evolución demográfica.

Veamos la pirámide demográfica española

Población española distribuida por edades

Como vemos en la gráfica. el grupo mas numeroso de población es el que se encuentra entre los 30 y los 34 años, que corresponde a la gente que nació entre 1973 y 1977 y que, vista la forma de la pirámide, corresponde al final del Baby Boom; a partir de ahí, la natalidad desciende muy deprisa porque la gente joven no se plantea tener mas de un hijo y al final de todo, en el grupo de los recién nacidos, vemos un ligero repunte.

Para interpretar correctamente esta gráfica debemos tener en cuenta tres cosas:

  1. Los grupos de edad se van desplazando con el paso del tiempo. Es decir, la barra 30-34 dentro de diez años será la barra 40-44.
  2. La mayoría de la gente se compra la vivienda entre los 25 y los 30 años. Esto quiere decir que el grupo que ahora tiene 40 años corresponde a los que se compraron la vivienda hace unos 15 años, y el grupo que ahora tiene 10 años son los que comprarán vivienda dentro de unos 15 años.
  3. Una burbuja especulativa es, en esencia, un timo piramidal. Este tipo de estafas se basan en que tiene que entrar gente nuevo en el juego de forma continua y, además, la cantidad de gente tiene que ir aumentado. Es decir, si en una tanda entran 1.000 personas, en la siguiente tanda han de entrar 1.200.

Al mirar esta gráfica lo primero que entendemos es porqué “en España los pisos nunca bajan”; tras el final de la guerra civil la población empieza a aumentar muy deprisa, cada grupo de edad es mas grande que el anterior, lo que supone que la demanda de vivienda también aumenta año tras año, presionando a la industria a construir cada vez mas y cada vez mas deprisa.

Pero esta situación se ha invertido, los grupos de edad mas jóvenes son cada vez mas pequeños, lo que significa que durante los próximos 25 años la demanda de vivienda va a ir cayendo año tras año.

Esta gráfica contesta además otra pregunta muy importante… ¿Por qué la burbuja inmobiliaria explotó en el 2007? Simplemente, porque fue ese año cuando se produjo el cambio de tendencia; fue a partir de ese momento cuando la población en edad de comprar casa empezó a disminuir y, en consecuencia, la demanda de vivienda empezó a caer.

La buena noticia es que los temores sobre que el gobierno o la banca puedan reactivar la burbuja son totalmente infundados. Como se explica mas arriba, para poder iniciar una nueva burbuja sería preciso que el tamaño del grupo de población en edad de comprar piso empezara a aumentar, y como vemos en la gráfica eso no va a ocurrir.

Y un último apunte, los jóvenes de menos de 20 años no tendrán que comprarse casa porque heredarán la casa de sus abuelos.

Esta conclusión se basa en mis observaciones personales. La historia que estoy viendo es, un matrimonio anciano fallece el marido y la mujer se queda viuda; como que la mujer ya está muy anciana y no puede valerse por si misma, o bien se va a vivir con sus hijos, o bien se va a una residencia y su piso se lo queda el nieto, para que no tenga que dejarse la mitad del sueldo en un alquiler.

Si mi observación es correcta, vamos a ver dos fenómenos interesantes; en primer lugar, en las grandes ciudades como Barcelona vamos a ver un salto generacional, van a pasar de ser ciudades de abuelos a ser ciudades de veinteañeros. En segundo lugar, la recuperación del sector inmobiliario tendrá que esperar dos generaciones; es decir, habrá que esperar a que los veinteañeros de ahora tengan hijos y que esos hijos crezcan y necesiten vivienda.

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