Burbuja inmobiliaria y demografía, segunda parte

Hace unas semanas publiqué una entrada hablando sobre la relación entre la demografía y la burbuja inmobiliaria. Varios amigos me han hecho objeciones, así que considero necesaria una segunda parte.

En primer lugar, echemos de nuevo un ojo a la pirámide demográfica española

Población española, distribuida por edades

La primera objeción que me han hecho se debe a un error mio, y es el hecho de que en mi anterior entrada parece que estoy diciendo que nunca antes se han producido burbujas inmobiliarias, algo que es totalmente falso; de hecho, la última se produjo a mediados de los 90, hace algo menos de veinte años.

Lo que pretendía hacer notar en mi anterior entrada es que esta burbuja es distinta de las anteriores y la diferencia está determinada por el cambio demográfico. Hasta ahora cuando estallaba una burbuja, a causa del aumento de población, seguía existiendo una demanda latente con lo que, en el momento en que el mercado se normalizaba (los precios se ajustaban a lo que los compradores podían pagar), la demanda se recuperaba muy deprisa. El resultado práctico es que en España, tradicionalmente, los pinchazos inmobiliarios se traducían en un parón de unos pocos años antes de que el mercado se reactivara.

En esta ocasión la situación es muy diferente, la caída demográfica significa que no hay demanda latente, por lo que buena parte del excedente de viviendas se quedará sin vender por mas que bajen los precios.

Otra objeción que me han hecho es que están los inmigrantes, que seguirán comprando casas. Esta idea me ha llamado la atención, porque la inmigración siempre ha sido la gran esperanza blanca del mundo inmobiliario; de hecho, hubo una época en que “los pisos no van a bajar porque los inmigrantes los comprarán” era poco menos que un dogma de fe. Para ser justos a la verdad, hay que reconocer que la inmigración ha tenido un papel importante en el mercado inmobiliario; así, entre el 2000 y el 2009 la población inmigrante se ha multiplicado por cinco, pasando de uno a cinco millones de personas, lo que son muchos pisos vendidos; sin embargo, desde el estallido de la burbuja los inmigrantes han empezado a marcharse dejando en muchos casos hipotecas pendientes; de hecho, el problema de las hipotecas firmadas por extranjeros es tan grave que algunos gobiernos ya están tomando cartas en el asunto.

En pocas palabras, la inmigración ha sido un potenciador; cuando los precios subían fue una importante inyección de aire en la burbuja y ahora que el mercado se desmorona es una pesa de plomo que está acelerando el derrumbe.

Y una última objeción que me han hecho es la reconversión del sector inmobiliario, que pasará de la construcción de vivienda nueva a la rehabilitación y mantenimiento del parque construido. Esta objeción es totalmente cierta, pero hay un pequeño matiz a tener en cuenta… ¿Cuanto dinero va a mover este negocio? La burbuja inmobiliaria creció al calor del crédito fácil y la locura compradora, que hizo que nos gastáramos lo que teníamos y lo que no teníamos en compra de vivienda. Con el crédito cerrado y la sensatez en camino de vuelta, es fácil predecir que la cantidad de dinero que moverá ahora el sector de la construcción será una minúscula fracción de lo que movía en los días de la burbuja, lo que significa que, aunque habrá negocio, no dará mas que para una pequeña fracción de las empresas que hay ahora.

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